Valutare un edificio prima dell'acquisto

Dovendo acquistare una casa si tiene normalmente conto sia di vincoli da cui non si può prescindere sia di esigenze individuali molto diverse.
Se abitiamo in una grande città, ad esempio, non cerchere­mo a tutti i costi una casetta immersa nel verde. Se abbiamo l'esigenza di trasferirci subito, sarà determi­nante l'abitabilità immediata dell'appartamento, ma se de­sideriamo spendere meno all'acquisto, per investire altro denaro e energie per ristrutturare personalmente la casa, non ci occuperemo troppo dello stato delle finlture.

Comunque, osservando l'edificio o l'appartamento che vorremmo acquistare, possiamo tenere conto non solo dei parametri classici, quale estetica, funzionalità degli spazi, solidità delle strutture, ma anche estendere l'attenzione ai requisiti di armonia o di disturbo ecologico che possono contribuire al comfort della nostra vita di tutti i giorni. Questo paragrafo costituisce un promemoria che prende in considerazione fattori molto diversi per aiutare a soppesa­re i prò e i contro secondo il punto di vista più allargato possibile.

Elementi di valore sociale del contesto
L'area in cui si trova l'edificio è valorizzata da alcuni ele­menti riconoscibili:

1. Contesto socialmente accogliente, strade tranquille, spazi pedonali e attrezzati, attenzioni per i disabili, piste ciclabili, parcheggi
2. prossimità di servizi di trasposto efficienti
3. prossimità di servizi sociali quali asili, scuole, consultori, guardia medica, uffici comunali, negozi, isole ecologiche per raccolta differenziata
4. prossimità di punti di socializzazione e di svago quali giardinetti per bambini, parchi, piazzette, palestre, piscine, campi da calcio, oratorio, bar, ristoranti, centri culturali, cinema, teatri
5. prossimità di negozi, mercati e punti di rifornimento alimentare.

Elementi di valore sociale dell'edificio
L'edificio promette "amicizia" in virtù di alcuni fattori: Identità estetica gradevole e riconoscibile, assenza di bar­riere architettoniche e attenzioni per i disabili, presenza di giardini e cortili, facilità di comunicazione e contempora­neamente buon isolamento acustico fra le unità abitative, buona ventilazione naturale nei cortili e nei cavedi, spazi e attrezzature per i bambini, parcheggi nel cortile per bici­clette e motorini, regolamento condominiale tollerante verso bambini e animali, lavanderie comuni, spazi per la raccolta differenziata anche dove non è ancora obbligato­ria, prossimità di box e parcheggi per auto.

Acquisto di un terreno edificabile
In alcuni casi l'acquisto si orienta, piuttosto che a un edifi­cio, a un terreno su cui si intende successivamente costrui­re la casa secondo i propri desideri. Anche in questo caso può essere utile far riferimento a molte delle indicazioni già espresse per l'acquisto di un edificio. Inoltre potranno essere utili alcune indagini preliminari:

1. un'analisi geologica sulla natura e la composizione del terreno, in particolare della sua capacità di assorbire e smaltire l'acqua in caso di temporali
2. analisi della radioattività naturale. Tenendo conto che la quantità rilevabile di radioattività proveniente dal suolo è soggetta a forti variazioni (a causa delle condizioni meteorologiche: pressione, vento, temperatura, precipitazio­ni) è necessario far effettuare alcune rilevazioni in mo­menti diversi
3. verifica che il terreno non ospitasse in passato una dis­ carica successivamente coperta
4. dal punto di vista delle "energie sottili", le persone sensibili e attente anche alle qualità energetiche più imponderabili dovranno verificare che quel sito non abbia ospitato già strutture in cui siano avvenuti a lungo eventi drammatici (prigioni, mattatoi etc) oppure cimiteri.

Elementi di disturbo ecologico
Sono da considerare elementi di disturbo ecologico:

1. contesto esteticamente sgradevole
2. prossimità di tralicci e di linee elettriche ad alta tensione
3. prossimità di attività industriali con evidente immissione di scarichi nell'atmosfera
4. prossimità di autostrade o di strade molto trafficate, presenza di altre fonti di rumori molesti o vibrazioni
5. prossimità di grandi centri commerciali che richiamano grandi afflussi da altre zone
6. nel caso di presenza di emissioni e rumore, verificare anche l'azione dei venti (se di norma spirano in direzione favorevole, cioè allontanando gli elementi di disturbo, o sfavorevole).
7. presenza di barriere architettoniche
8. alta radioattività naturale
9. in prossimità di altri edifici o in condomini articolati in strutture complesse: aria stagnante per cattiva ventilazione naturale fra i volumi degli edifici, scarso soleggiamento, cattivo isolamento acustico fra gli appartamenti
10. alta cementificazione del suolo circostante, con carenza di superfici di suolo permeabile e di porzioni di verde
11. eventuali disturbi geopatogeni (se esiste il sospetto far fare una perizia)
12. terreno o aree circostanti utilizzati in passato come discarica; prossimità di discariche funzionanti o inceneritori.

Elementi di disturbo ecologico nell'edificio

1. Scarsa esposizione al sole e orientamento problematico dell'edificio rispetto ai venti
2. fenomeni di umidità
3. presenza di materiali contenenti amianto
4. abbondanza di materiali sintetici
5. struttura interamente in cemento armato
6. riscaldamento ad alta temperatura dal pavimento
7. in presenza di impianti centralizzati:
   a. temperature stabilmente eccessive (sia di riscaldamento che di raffrescamento)
   b. aria condizionata e radiatori non regolabili
   c. aria secca
8. adiacenza di cabine elettriche di trasformazione
   
9. impianti elettrici inadeguati e privi di messa a terra
10. finestrature inadeguate e scarsa luce naturale
11. carenza di balconi e terrazze
12. vista deprimente, su spazi angusti, tristi o degradati
13. risonanza e scarso isolamento acustico delle pareti
14. assenza di cantine.

Solidità strutturale
Prestare attenzione ai tetti e alle strutture portanti, in par­ticolare nell'acquisto di edifici fatiscenti o al contrario ri­strutturati appositamente per la vendita. Richiedere sempre la pianta delle strutture (cioè la dislo­cazione dei pilastri e delle travi); se questa non fosse dispo­nibile, far fare una verifica a un tecnico di settore. Nel mercato immobiliare è possibile anche imbattersi in speculatori senza scrupoli. Particolarmente a rischio sono i sottotetti: prima dell'acquisto è indispensabile verificare la portata del solaio con l'aiuto di un tecnico (a volte vengo­no effettuate ristrutturazioni su strutture originariamente destinate a non sostenere pesi senza provvedere ai neces­sari rinforzi). Diffidare anche delle finiture superficiali: sot­to le perlinature si può nascondere l'assenza di strutture essenziali, senza neppure la stesura di un isolamento si possono trovare direttamente le tegole.

Aspetti burocratici
Nel caso di edifici ristrutturati richiedere sempre anche i pro­getti degli impianti e i certificati di conformità. Prima dell'acquisto di un terreno verificare la sua edifica­bilità; prima dell'acquisto di un immobile, richiedere:

1. Autorizzazione edilizia
   Rilasciata dal Comune all'epoca della costruzione del­l'edificio e corredata da eventuali richieste di condono per sanatorie di interventi successivi.
2. Certificato dì abitabilità
   Nel caso questo non fosse disponibile verificare presso l'Ufficio Tecnico del Comune se è ottenibile o eventual­mente perché non lo è.
3. Accatastamento
   La planimetria catastale deve corrispondere alla situa­zione reale (la variazione catastale è onerosa in quanto va eseguita da un tecnico abilitato).
4. Certificato energetico
   Rappresenta le caratteristiche dell'edificio in merito alle necessità energetiche e di sicurezza.
5. Regolamento condominiale
   Verificare molto attentamente le clausole del regola­mento e controllare gli oneri di manutenzione.